快捷搜索:

对话管清友 | 短周期内一线房价将升温,土地供

原标题:对话管清友 | 短周期内一线房价将升温,土地供应失衡是症结

搜狐智库 |《首席说》首席经济学家系列访谈 第8期

本期嘉宾:如是金融研究院院长管清友

住房作为民生之要,一直以来牵动着亿万民众的神经。不同往年,2019年政府报告中未谈及商品房的调控,以往“房住不炒”、“一城一策”等表述并未提及。相反,报告中强调了“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

这意味着在住房体系中,中央政策今年加大了对住房“居住”属性的关切。新疆、山东、青海等各地方政府已经纷纷加码了保障性住房项目的建设。

与此同时,根据统计局在3月中旬公布的数据,1-2月全国房地产开发投资同比增长创历史新高,房企近一段时间赴海外发债的热情高涨,房贷利率也开始下调。

这些变化是否意味着对商品房调控政策要放松?房企对市场乐观的信心何来?住房是否能回归到“居住”本源?住房在经济中的结构性矛盾是什么?如何解决?

在3月28日的“2019博鳌亚洲论坛”上,搜狐智库就此对话了如是金融研究院院长管清友。

以下是访谈全文:

搜狐智库:统计局日前公布,1-2月房地产开发投资同比增长11.6%。增速创历史新高。同时房企赴海外发债热情高涨。房企这种“钱紧也要扩张”的战略,主要是基于什么考虑?

管清友:从行业趋势看,这是行业下行后的小周期反弹。房地产企业在经历了2016年“930”等政策的严厉调控,销售、投资都在下滑,到今年一季度,开始慢慢反弹,一线城市这些指标都开始回暖。短周期看内房地产有升温趋势。

从国家发展看,我们国家的城镇化率各地区发展不均衡,2018年全国城镇化率几近60%,其中上海、北京、天津已经达到80%以上,其余省份大都在50%左右,如果细化到省内各个县市,差距就更大。因此,对于房地产的需求还在扩张,城镇化还在延续。房地产企业对这个行业发展有信心。

搜狐智库:2019年政府工作报告中未提及对房地产地调控,舆论开始热议是否要放松调控,您怎么看?

管清友:房地产涉及到几十个行业,在投资中占据非常重要的低位。政府工作报告里没有提,不代表这个事情不重要。它在稳投资、稳增长和扩大消费方面,还是会起到很大的作用。

搜狐智库:从1998年房改,到2003年国家确立其为经济支柱,楼市价格不断翻番,早已经偏离了“住房作为基础保障”的社会目标。这一情况如何改善?可否把住房从经济的系统重要性中解绑?

管清友:这个比较难。房价高,老百姓觉得买房困难,挤压了其他地消费,也挤压了其他地产业,这确实是客观存在地负面作用。但是另一方面,就像刚才讲得,城镇化还有很大的空间,需求依然很旺盛,房价尤其是大城市房价还有缓慢上升趋势。

这是两种不同的状态,或者说更应该承认客观现实是哪种,是心目中理想状态和显示状态的差别。房地产回归所谓的居住本源,是理想状态。房地产作为一种相对特殊的市场,既有大比例的市场化成分,也有垄断干预的成分。我们的土地是国有,那么供给方只有政府,通过招拍挂形式向市场提供。

政府要做的是居者有其所,而不是居者有其屋。政府无法保证每一个公民都拥有自己的一套房子,但是他可以尽量做到让不同的人到这个城市,能够有性价比相对比较高的居所。

房地产也很难只有居住属性。如果只有居住属性,就不会有人去投资,没人做这个生意,它的供给就会减少,供给减少居住的实际价格就会很高。或者像计划经济时代,住房确实是居住属性,但想从单位分一套房,需要等十年二十年,甚至一家几代人居住在狭窄的空间内。

这就是理想与现实状态的差别,很难让房子好价格又便宜。

搜狐智库:您认为住房现在的症结在哪里?

管清友:我们的商品房供应并没有很多。大量的土地实际是给了工业用地,在住宅用地中,又有很大一部分给了非市场化住宅,比如廉租房、机关内部的限价房等。真正纯市场化的,老百姓可以用钱购买的房子,实际占比很小。

过去20年里,土地供应失衡是住房体系一个非常重要的特征。我们统计过,越是大城市,这种失衡越严重,因为地理空间有限,而产业人口的发展可以不断膨胀。这也是导致过去20年,房地产企业出现了“黄金20年”,但对购房者来说确实房价持续攀升的20年。

搜狐智库:如何解决这种结构性失衡?

管清友:现在有人提出把惠州划给深圳,由深圳统一管理,很多区域也在探索相关办法。但我觉得比较难,不能根本解决区域之间的用地统筹矛盾。其他改善性的措施可以考虑。

第一个是千方百计增加土地供应。这个问题比较复杂,首要的是关于18亿亩耕地的红线的讨论,就是18亿亩红线还要不要,这个问题应不应该成为一个禁区,有必要讨论。

第二个是对国土资源的开发整治特别有必要。日本用地其实也很紧张,但东京、大阪相对于北京上海来说,土地利用效率特别高。北京的版图实际非常大,数倍于东京、上海、深圳等城市乃至新加坡等国家,但土地集中在三四环主城区内,五环以外还有许多未开发之地。

第三个是城市功能布局。为什么要强调京津冀协同发展、粤港高大湾区发展,就是要重新理顺、疏解大城市功能。城市功能特别重要,北京为什么拥堵,因为城市功能产业都集中在四环以内。它不是一两天形成的,而是几十年上百年形成的特征,调整城市功能需要相当长的时间。

搜狐智库:日本在上世纪90年代的泡沫繁荣时代,也经历过房价被冲高现象。日本的宏观政策是否能给予我们一些警示?

管清友:日本当年出现了宏观政策上的重大失误,就是在稳增长和调结构的选项上出现了问题,选择了以短期稳增长手段来刺激经济,即通过财政支出和货币供应的逆周期政策刺激需求端。这一手段的常态化,极易引发资产泡沫、一系列的高杠杆以及金融风险,最终传导至整个经济。

为什么稳增长和调结构之间存在矛盾呢?因为稳增长更侧重于短期,调结构更侧重于长期。我们指导长期调结构时很痛苦的,比如国企改革,处理僵尸企业,安置下岗职工,机构改革,减税、缩减财政开支,以及财政支出端的一些列改革等。因此当经济下滑时,往往第一反映还是短期手段来刺激。一旦形成这种“抗药性”,经济系统、企业,或者投资周期也好,对于政策敏感麻木,宏观政策其实开始慢慢的开始失效。

日本案例还有一个教训就是汇率政策的僵化。当时也是外有美国贸易战的压力,为免日本兑美元汇率再度贬值从而增加对美顺差,日本汇率政策相对僵化。

我们知道在开放经济里,有个“三元悖论”,即在跨境资本自由流动、固定汇率制和货币政策独立性三者里,一个国家最多同时选择两种政策。日本当时就放弃了货币政策的独立性选择了另两样,导致其货币政策空间减少,出现了一系列失误。

对中国来说,应该吸取教训,保持汇率的稳定。我们现在也是尽量地扩大双向波动的汇率,而不是说让它只是盯住美元等某一种货币。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。

您可能还会对下面的文章感兴趣: